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第一章 總 則 第一條 根據《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)和《江蘇省土地管理條例》（以下簡稱《條例》）的規定,結合本市實際,制定本實施辦法(以下簡稱《辦法》)。 第二條 各級人民政府必須貫徹執行十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策,加強土地資源和資產管理,市、市(縣)人民政府壟斷土地一級市場,規范搞活土地二級市場,依法實行土地有償使用制度,防止土地資產流失。 第三條 市人民政府土地行政主管部門統一負責全市土地管理和監督工作,并在海陵區、高港區、泰州經濟開發區和泰州紅旗良種場設立派出機構,負責有關土地管理和監督工作。 市(縣)人民政府土地行政主管部門統一負責本行政區域內土地管理和監督工作。 市人民政府土地行政主管部門的派出機構、市(縣)人民政府土地行政主管部門應在鄉(鎮)設立國土管理機構,依法負責轄區內的土地管理工作。 市(縣)行政區域內國營、集體場圃的土地管理工作,由市(縣)人民政府依法確定。 第二章 土地登記發證 第四條 土地證書包括《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》,是土地所有者和使用者證明其權利的法律憑證。《土地他項權利證明書》是土地抵押、出租等權利的合法憑證。 第五條 土地使用權的作價入股、授權經營、租賃、出租、抵押和土地有償使用合同發生變更的,當事人應在合同發生變更之日起三十日內,向市、市(縣)人民政府土地行政主管部門申請變更登記。 土地使用者、所有者和他項權利者更改名稱(姓名)、地址和依法變更土地用途的,應當在名稱(姓名)、地址發生變更和批準用途變更之日起三十日內,持有關批準文件、原土地證書、證明材料向市、市(縣)人民政府土地行政主管部門申請變更登記。 第六條 因《條例》第七條規定的情形之一致使土地權利終止的,原土地權利人應在權利終止之日起十五日內,持土地登記規定的文件和有關合同、證明,向市、市(縣)人民政府土地行政主管部門申請注銷土地登記。逾期不申請注銷登記的,市、市 (縣)人民政府土地行政主管部門應依法辦理注銷登記手續,注銷土地證書,并將注銷結果通知當事人及有關部門。 第七條 土地證書實行定期查驗制度。土地證書查驗工作,由市、市(縣)人民政府土地行政主管部門負責具體實施,每兩年查驗一次。 第八條 市、市(縣)人民政府土地行政主管部門因工作失誤造成土地登記、發證不當的,應予更正;造成損失的,應給予經濟賠償,并追究有關人員的責任。 第三章 土地利用總體規劃 第九條 各級人民政府組織編制的土地利用總體規劃方案和土地利用總體規劃草圖,上報審批前應當予以公示。 各級人民政府應當將土地利用年度計劃執行情況列為國民經濟和社會發展計劃執行情況的內容,向同級人民代表大會報告。 第十條 鄉(鎮)土地利用總體規劃經市人民政府批準后,鄉(鎮)人民政府應當在本行政區域內予以公告,公告應當包括以下內容: (一)規劃目標、期限。 (二)規劃圖件: 1.土地利用總體規劃圖; 2.基本農田保護區圖; 3.土地開發復墾整理圖。 (三)批準機關和批準日期。 鄉(鎮)人民政府可以依據鄉(鎮)土地利用總體規劃,組織編制村級土地利用規劃,作為鄉(鎮)土地利用總體規劃的補充。村級土地利用規劃由市(縣)、區人民政府批準實施。 第十一條 在城鎮規劃區外實施非農業建設項目,確需調整鄉(鎮)土地利用總體規劃的,應當報經原批準機關批準后,方可辦理規劃選址手續。 第四章 耕 地 保 護 第十二條 非農業建設占用耕地,應按照《條例》第十五條的規定實行占用耕地補償制度。 第十三條 按照分級建庫,統一管理的原則,以市(縣)、區為單位建立耕地占補平衡項目庫,供耕地補償責任承擔者從項目庫中選擇項目進行開墾。不在占補平衡項目庫中的土地開發復墾整理項目不得用于補充耕地。 申請進入耕地占補平衡項目庫的項目,必須經市人民政府土地行政主管部門審核,報省人民政府土地行政主管部門批準后方可入庫。 土地后備資源匱乏的市(縣)、區,在轄區內開墾的耕地不足以補充建設占用耕地數量需易地開墾或買、賣占補平衡指標的,應經市人民政府批準后方可實施。 第十四條 經市人民政府土地行政主管部門同意,農村集體經濟組織可以選擇縣級以上耕地占補平衡項目庫中的本鄉(鎮)、村的開發復墾項目先行開墾新的耕地,經市人民政府土地行政主管部門驗收合格后,新增加的耕地指標經批準可以用于小城鎮和中心村的建設。 第十五條 各市(縣)、區人民政府應當根據上級下達的基本農田保護指標,依法劃定基本農田保護區,實行基本農田保護制度,任何單位和個人不得擅自變更基本農田保護區。確需調整的,由市(縣)、區人民政府逐級上報省、市人民政府批準后方可調整。 市(縣)、區人民政府應當把基本農田的建設、保護和管理納入國民經濟和社會發展計劃,列入政府領導任期目標責任制。 在基本農田保護區內進行農業結構調整的,應當保護基本農田的耕作條件,不得破壞基本農田的基礎設施。改變耕地種植用途的,應當報經縣級以上人民政府農業行政主管部門批準。 經批準占用基本農田的,耕地開墾費的繳納標準不低于其他耕地的一點四倍。 第十六條 土地整理中新增加的耕地可折抵建設用地指標,用于小城鎮、中心村建設的,可按規定免收耕地開墾費。 第十七條 市(縣)、區人民政府應當將耕地開墾費、新增建設用地有償使用費的地方人民政府留成部分、土地閑置費和法律、法規規定用于土地開發復墾的其他資金集中起來,建立土地開發復墾基金,專項用于耕地開發。土地開發復墾基金由市、市 (縣)土地行政主管部門單獨設帳,專款專用,接受同級財政、審計部門的監督。 第五章 建 設 用 地 第十八條 因建設需要征用農民集體所有土地、使用國有土地的,由市、市(縣)人民政府土地行政主管部門實行統一征地、統一供地。 依照法律規定可以采取劃撥方式供地的,必須按照國土資源部制訂的劃撥用地目錄供地。 第十九條 建設占用土地,應當符合土地利用總體規劃,涉及農用地轉為建設用地的,應當依法辦理農用地轉用審批手續。其中,為實施鄉(鎮)土地利用總體規劃而將該規劃確定的村莊集鎮建設用地規模范圍內的農用地轉為建設用地的,經省人民政府授權,由市人民政府審批。 第二十條 建設占用土地,應當嚴格執行土地利用年度計劃。市、市(縣)人民政府土地行政主管部門應當會同計劃、建設和規劃行政主管部門,在年初編制當年度新增建設用地、舊城鎮改造用地和土地出讓供地計劃,報本級人民政府批準后按建設項目供地。 第二十一條 具體建設項目需要占用土地利用總體規劃確定的國有未利用地或農村集體經濟組織使用本集體經濟組織所有的未利用土地進行非農業建設的,應按《條例》第二十五條規定的審批權限辦理。 具體建設項目使用存量建設用地或使用已批準農用地轉用、土地征用范圍內的土地,一公頃以下的(不含一公頃)由市(縣)人民政府批準,并在批準之日起三十日內報市人民政府土地行政主管部門備案;一公頃以上的由市人民政府批準,并在批準之日起三十日內報省人民政府土地行政主管部門備案。 第二十二條 征用土地的土地補償費、安置補助費按照《條例》第二十六條規定的年產值的倍數予以補償。本市主要種植類型土地的平均年產值按以下標準計算: (一)糧田平均每公頃年產值180OO---21000元; (二)城市規劃區內常年(連續三年以上)蔬菜地平均每公頃年產值240OO--28500元。 房屋及其他建筑物、構筑物的補償費按照重置價格結合成新確定。其他地上附著物的補償標準按附表l-2的規定計算。 本辦法實施后物價漲跌幅度較大時,市人民政府對補償費標準進行調整。 第二十三條 征用市、市(縣)、區人民政府在城市郊區投資建設的菜地,用地單位應按每公頃150000元的標準繳納新菜地建設基金。 第二十四條 征用市、市(縣)城市規劃區內的集體土地,被征地農村集體經濟組織人均耕地在三十分之一公頃以上,安置補助費按《條例》第二十六條第(二)項規定計算;人均耕地低于三十分之一公頃的,可實行貨幣安置,每個需安置人員的貨幣安置標準為100OO--18000元,實行貨幣安置的不再按征用耕地的面積支付安置補助費。 第二十五條 在農用地轉用并征用土地時,新增加的建設用地應按國家規定的標準繳納新增建設用地有償使用費。其分成比例為:中央財政百分之三十、省財政百分之十、市財政百分之十、市(縣)、區財政百分之五十。新增建設用地有償使用費應用于耕地開發和土地整理。 第二十六條 農村村民小組的耕地全部被征用或征地后農業人口人均耕地低于一百五十分之一公頃的,由鄉(鎮)人民政府提出申請,市(縣)、區人民政府同意,并經市人民政府土地行政主管部門審核后,報市人民政府批準撤銷村民小組建制,原有的農業人口轉為非農業人口。撤組后剩余的集體土地全部收歸國有,由市、市(縣)人民政府土地行政主管部門統一儲備,該儲備土地出讓后,在取得的土地收益中,可參照征用鄰近土地的平均補償標準補助原農村集體經濟組織成員。 第二十七條 經批準占用國有農用地或其他土地,原使用單位受到損失的,可參照征用鄰近農民集體所有同類土地的標準予以補償。 第二十八條 單位和個人使用公路、河道控制范圍內的土地,需經縣級以上交通、水利等行政主管部門審查同意后,依法辦理用地審批手續。 第二十九條 臨時使用國有土地或者農民集體所有土地,應按《條例》第三十一條規定辦理。其中支付臨時用地每年的補償標準為該土地前三年的平均年產值。用地單位和個人應向市、市(縣)土地行政主管部門繳納土地復墾費,按合同恢復土地原狀的,退還土地復墾費。土地復墾費專項用于土地復墾。 第三十條 鄉(鎮)企業、鄉(鎮)村公共設施、公益事業建設需要使用農民集體所有土地,應按《條例》第三十三條規定辦理。建設項目使用本農村集體經濟組織所有的土地,只對地上附著物和青苗的所有者給予補償;建設項目使用本鄉(鎮)行政區域內其他農村集體經濟組織的土地,其用地補償標準應低于本辦法規定征用同類土地的補償標準。 第三十一條 農村村民宅基地應按《條例》第三十四條和第三十五條的規定辦理,家庭分戶時,父母不得以與其子、女分戶名義單獨按戶申請宅基地。 農村村民在城市規劃區內新建住宅,條件具備的應建造公寓式住宅;在城市規劃區以外新建住宅,五人(包括五人)以下戶,每戶宅基地面積不超過一百二十平方米;五人以上戶,每戶宅基地面積不超過一百三十五平方米。 有下列情況之一的,不得列入家庭人口申請宅基地面積: (一)家庭成員中已另有住房的; (二)已婚嫁的子女戶口雖未遷出,但配偶方宅基地面積已達標或已達城市居民平均住房面積以上的。 各市(縣)人民政府可以在《條例》規定的限額內對農村村民宅基地面積的標準作出具體規定。 第三十二條 農村村民新房建成后,舊房應當拆除讓地或轉讓給符合建房條件的其他村民。 第三十三條 依法批準農村村民宅基地,涉及承包地、自留地或其他土地使用權調整時,有關村民應當服從。 農村村民宅基地兩年內未使用的應予收回,但因土地使用權糾紛未能及時處理或不可抗力因素造成兩年內未能使用的,經縣級以上人民政府土地行政主管部門核準后可延期施工。 第三十四條 城鎮居民不得占用農村集體經濟組織的土地新建住宅或購買農村集體經濟組織成員的住宅。 因戶籍制度改革農業戶口轉為非農業戶口以及離退休干部、職工,沒有享受過劃撥供地建房且沒有參加房改或貨幣分房的,原農村住房經批準可予以翻建。 家庭成員中,子女戶口已不在農村,父母仍為農村村民的,原宅基地可以保留。 第三十五條 城鎮居民經批準在城鎮規劃區內翻建住宅,新翻建住宅的用地面積每戶不得超過一百平方米。 第三十六條 鼓勵農民向小城鎮聚集。凡進入小城鎮占用集體土地建房的農戶,用地面積不超過規定標準且原宅基地已復墾的,經縣級以上人民政府批準,免繳耕地開墾費、農業重點開發建設資金和新增建設用地有償使用費。通過土地市場取得國有土地使用權建房的農戶,原有住宅可以保留。 第六章 土地使用權出讓、轉讓、出租和抵押 第三十七條 國有建設用地供應,除涉及國家安全和保密要求外,都應當向社會公開。商業性房地產開發用地和其他土地供應計劃公布后,同一地塊有兩個以上意向用地者的,市、市(縣)人民政府土地行政主管部門應當以公開招標、拍賣方式出讓供地。確不能采用公開招標、拍賣方式的,方可采用協議出讓方式;協議出讓必須在地價評估的基礎上,集體審核確定協議價格,協議結果應當向社會公開。 第三十八條 以招標、拍賣等競價方式出讓供地的,應按本《辦法》第二十一條規定的審批權限報市、市(縣)人民政府批準。 第三十九條 土地使用者需改變原批準的土地用途、容積率等,必須依照法律、法規和本《辦法》第二十一條規定的審批權限報經市、市(縣)人民政府批準。對原劃撥用地,因發生土地轉讓、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的,應依法實行出讓等有償使用方式;對出讓土地,凡改變土地用途、容積率的,應按規定補交不同用途和容積率的土地差價。 第四十條 用地單位將部分或全部原劃撥國有土地用于房地產開發等經營性項目建設或房屋產權轉讓涉及國有劃撥土地使用權轉移的,應由市、市(縣)人民政府土地行政主管部門的土地開發儲備機構收回儲備,競價出讓土地的凈收益上繳同級財政。 第四十一條 以營利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得國有土地使用權后所建房屋出租的,應將租金中所含的土地收益上繳國家。土地年租金的具體標準由市、市(縣)人民政府制定。 第四十二條 市、市(縣)人民政府土地行政主管部門的土地儲備機構,負責國有土地儲備工作。儲備土地經前期開發后,一律由市、市(縣)人民政府土地行政主管部門采用招標、拍賣等競價方式出讓供地。 市、市(縣)人民政府應劃出部分土地收益用于收購土地,金融部門要依法提供信貸支持。 第四十三條 在市(縣)、區范圍內,依照鄉(鎮)土地利用總體規劃,將批準的非農業建設用地復墾為耕地,經市(縣)、區人民政府審核,市人民政府土地行政主管部門驗收合格,報市人民政府批準可等面積置換建設用地。土地置換的實施辦法市人民政府另行制定。 第四十四條 符合《土地管理法》第五十八條第(一)、(二)項規定收回國有土地使用權,對行政劃撥的原土地使用權人應給予適當經濟補償,其補償標準不超過原土地用途評估價的百分之六十,其中,歷史延用的國有土地,其補償標準不超過百分之二十。對有償方式取得的土地使用權人應按實補償;對拆遷的建、構筑物補償中已含土地補償的,其建筑占地不再補償。 第四十五條 符合《土地管理法》第六十五條第(一)項規定收回的集體土地使用權,對土地使用權人未安置的應給予適當補償,其補償標準不超過原土地用途評估確認價的百分之三十。 第四十六條 農村集體建設用地的土地使用權,除農民宅基地外,經市人民政府批準可采取轉讓、作價入股、租賃等方式實行有償使用。具體辦法市人民政府另行制訂。 第四十七條 農業用地在土地承包期內,可通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓承包權,農民可以將承包的土地向專業大戶、合作農場和農業園區流轉。農業用地的流轉,由市、市(縣)人民政府農業行政主管部門負責管理。 第四十八條 土地使用權應依法公開交易。劃撥土地使用權未經批準不得自行轉讓。出讓和承租國有土地使用權首次轉讓(租),應符合法律規定和出讓、租賃合同約定的條件。土地使用權交易要在有形土地市場公開進行,并依法辦理土地登記。市、市(縣)人民政府土地行政主管部門要加強對土地出讓、租賃合同的管理，受讓人和承租方未付清全部出讓金、租金的，不得為其頒發土地使用證;未達到法律規定和合同約定的投資開發條件的,土地使用權不得轉讓。 第四十九條 土地使用權抵押應當依法辦理抵押登記。設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產后,受讓人應當依法與土地所在地的市、市(縣)人民政府土地行政主管部門簽訂土地使用權出讓合同,從拍賣價款中繳納土地使用權出讓金后,抵押權人方可優先受償。 第五十條 國有土地使用權轉讓,轉讓雙方必須如實申報成交價格。市、市(縣)人民政府土地行政主管部門應根據基準地價、標定地價對申報價格進行審核和登記。申報土地轉讓價格比標定地價低百分之二十以上時,市、市(縣)人民政府可行使優先收購。 第七章 監督檢查和法律責任 第五十一條 市、市(縣)人民政府土地行政主管部門應當及時受理對土地違法行為的檢舉和控告,依法查處土地違法案件。 第五十二條 土地管理監督檢查人員需經考核合格并取得崗位資格證書后方可在本行政區域范圍內從事土地管理監督檢查工作,執行公務時,應當佩戴標志,出示土地管理監督檢查證件。 第五十三條 市、市(縣)人民政府土地行政主管部門在依法履行監督檢查職責時,可以采取下列措施: （一）詢問土地違法案件的當事人和證人； (二) 要求被檢查的單位或者個人提供有關土地權利的文件、證書和資料進行查閱或者予以復制; (三)進入被檢查單位或者個人非法占用土地的現場進行勘測等; (四)責令非法占用土地的單位或者個人停止土地違法行為,自行拆除在非法占用土地上新建的建、構筑物,并責令施工單位或個人停止施工。 第五十四條 市(縣)人民政府土地行政主管部門在土地登記發證、收費和土地使用權出讓、租賃等活動中,有違反法律、法規行為的,市人民政府土地行政主管部門應當依法責令其限期糾正。 第五十五條 依照土地管理法律、法規規定,對有關土地違法行為應當給予行政處罰,而市(縣)人民政府土地行政主管部門不給予行政處罰的,市人民政府土地行政主管部門有權責令其依法作出處罰或者直接作出處罰,并可以直接給予有關土地行政主管部門的責任人警告、記過、記大過的行政處分。 市(縣)人民政府土地行政主管部門實施行政處罰有下列情形之一的,市人民政府土地行政主管部門有權責令改正,根據情節可以對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分: (一)沒有法定的行政處罰依據的； (二)擅自改變行政處罰種類、幅度的; (三)違反法定的行政處罰程序的。 第五十六條 市、市(縣)人民政府土地行政主管部門在監督檢查中發現國家工作人員有土地違法行為,依法應當給予行政處分的,應當依法給予處分;自己無權處分的,應當向同級或者上級人民政府的行政監察機關提出行政處分建議書,有關行政監察機關應依法予以處分。 第五十七條 市、市(縣)人民政府土地行政主管部門在監督檢查中發現土地違法行為構成犯罪的,應當將案件移送司法機關,依法追究刑事責任。 第八章 附 則 第五十八條 本辦法自2002年6月1日起施行。泰州市人民政府《關于貫徹〈江蘇省實施土地管理法辦法〉的補充規定》同時廢止。泰州市人民政府令第23號（ 佚名）
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